{"id":4198,"date":"2024-12-10T07:34:39","date_gmt":"2024-12-10T11:34:39","guid":{"rendered":"https:\/\/contatica.com.br\/portal\/?p=4198"},"modified":"2024-12-10T07:34:39","modified_gmt":"2024-12-10T11:34:39","slug":"as-transformacoes-na-tributacao-de-bens-imoveis-no-relatorio-do-senador-eduardo-braga-uma-analise-detalhada-e-comparativa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/contatica.com.br\/portal\/as-transformacoes-na-tributacao-de-bens-imoveis-no-relatorio-do-senador-eduardo-braga-uma-analise-detalhada-e-comparativa\/","title":{"rendered":"AS TRANSFORMA\u00c7\u00d5ES NA TRIBUTA\u00c7\u00c3O DE BENS IM\u00d3VEIS NO RELAT\u00d3RIO DO SENADOR EDUARDO BRAGA: UMA AN\u00c1LISE DETALHADA E COMPARATIVA"},"content":{"rendered":"

A tributa\u00e7\u00e3o sobre bens im\u00f3veis no Brasil sempre foi tema de debates intensos, devido \u00e0 complexidade do setor e \u00e0 sua relev\u00e2ncia econ\u00f4mica. O Senado disponibilizou o novo parecer do PLP 68\/2024 da reforma tribut\u00e1ria, feito pelo senador Eduardo Braga (MBD-AM) ontem dia 09\/12\/2024, foram acatadas, parcial ou integralmente, 645 emendas. O parecer do Senador Eduardo Braga traz propostas significativas para ajustar o modelo tribut\u00e1rio ao novo cen\u00e1rio criado pela Emenda Constitucional n\u00ba 132\/2023 e pelo Projeto de Lei Complementar (PLP), que institui o Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os (IBS) e a Contribui\u00e7\u00e3o sobre Bens e Servi\u00e7os (CBS). Essas mudan\u00e7as representam uma ruptura com o modelo atual de tributa\u00e7\u00e3o sobre bens im\u00f3veis, baseado em tributos como o PIS e a COFINS, e introduzem novas regras e redutores que prometem transformar a forma como as opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias s\u00e3o tributadas.<\/p>\n

    \n
  1. O Modelo Atual: PIS e COFINS<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

    Atualmente, o PIS e a COFINS incidem sobre a receita bruta das empresas, com al\u00edquotas que variam conforme o regime tribut\u00e1rio:<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n
    Tributo<\/strong><\/td>\nRegime Cumulativo<\/strong><\/td>\nRegime N\u00e3o Cumulativo<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    PIS<\/strong><\/td>\n0,65%<\/td>\n1,65%<\/td>\n<\/tr>\n
    COFINS<\/strong><\/td>\n3,00%<\/td>\n7,60%<\/td>\n<\/tr>\n
    TOTAL <\/strong><\/td>\n3,65%<\/strong><\/td>\n9,25%<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    No regime n\u00e3o cumulativo, as empresas podem utilizar cr\u00e9ditos fiscais relacionados a insumos, enquanto no regime cumulativo n\u00e3o h\u00e1 essa possibilidade, e a al\u00edquota incide sobre o faturamento. Essa estrutura \u00e9 aplicada de maneira uniforme, sem redutores ou benef\u00edcios espec\u00edficos para o setor imobili\u00e1rio atualmente.<\/p>\n

    Agora, quando comparamos o regime atual cumulativo (PIS e COFINS) x Novo Modelo (IBS e CBS), temos a seguinte an\u00e1lise:<\/strong><\/p>\n

    Regime Atual: Cumulativo de PIS (0,65%) e COFINS (3,00%)<\/strong><\/p>\n

    No modelo atual para opera\u00e7\u00f5es de bens im\u00f3veis, muitas empresas optam pelo regime cumulativo. Nesse sistema:<\/p>\n

      \n
    • A al\u00edquota total \u00e9 de 3,65%<\/strong> (0,65% PIS + 3,00% COFINS).<\/li>\n
    • N\u00e3o \u00e9 permitido o uso de cr\u00e9ditos fiscais, o que significa que o c\u00e1lculo do tributo incide sobre a receita bruta, sem dedu\u00e7\u00f5es de insumos ou custos associados.<\/li>\n
    • O impacto tribut\u00e1rio \u00e9 linear e previs\u00edvel, mas a aus\u00eancia de cr\u00e9ditos pode penalizar opera\u00e7\u00f5es que envolvem altos custos de produ\u00e7\u00e3o ou servi\u00e7os agregados.<\/li>\n<\/ul>\n

      Diante, do Novo Modelo: Al\u00edquota de 14,30% (IBS e CBS)<\/strong><\/p>\n

      Na proposta apresentada pelo Senador Eduardo Braga:<\/p>\n

        \n
      • A al\u00edquota padr\u00e3o de 28,60% sofre um redutor de 50% para aliena\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, resultando em uma al\u00edquota efetiva de 14,30%<\/strong>.<\/li>\n
      • O regime permite o uso de cr\u00e9ditos fiscais referentes a insumos e servi\u00e7os adquiridos, o que pode mitigar a carga tribut\u00e1ria para empresas com custos elevados.<\/li>\n
      • O imposto \u00e9 devido no regime de caixa, ou seja, apenas quando o pagamento \u00e9 efetivado, reduzindo o risco de inadimpl\u00eancia tribut\u00e1ria.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n\n\n\n\n\n
        Aspecto Comparado<\/strong><\/td>\nRegime Atual (Cumulativo)<\/strong><\/td>\nNovo Modelo (14,30%)<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
        Al\u00edquota Nominal Total<\/strong><\/td>\n3,65%<\/td>\n14,30%<\/td>\n<\/tr>\n
        Uso de Cr\u00e9ditos<\/strong><\/td>\nN\u00e3o permitido<\/td>\nPermitido para insumos e servi\u00e7os<\/td>\n<\/tr>\n
        Base de C\u00e1lculo<\/strong><\/td>\nReceita Bruta<\/td>\nReceita Bruta menos cr\u00e9ditos<\/td>\n<\/tr>\n
        Risco de Inadimpl\u00eancia<\/strong><\/td>\nRegime de caixa<\/td>\nReduzido (regime de caixa)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

        A transi\u00e7\u00e3o do regime cumulativo para o modelo com al\u00edquota de 14,30% representa um aumento significativo na al\u00edquota nominal, passando de 3,65% para 14,30%. No entanto, o novo modelo compensa parcialmente esse aumento ao permitir o uso de cr\u00e9ditos fiscais. Empresas com opera\u00e7\u00f5es intensivas em custos de produ\u00e7\u00e3o e insumos poder\u00e3o reduzir sua base tribut\u00e1vel, aliviando a carga fiscal efetiva, o que falar de loteamento que ap\u00f3s decorrido os investimentos iniciais apenas realiza a carteira de receb\u00edveis.<\/p>\n

        Ainda assim, para atividades de menor custo operacional (como loca\u00e7\u00f5es ou aliena\u00e7\u00f5es simples), o impacto pode ser mais oneroso, exigindo ajustes estrat\u00e9gicos para mitigar os efeitos financeiros. \u00c9 essencial que os contribuintes analisem detalhadamente suas estruturas de custo para determinar a viabilidade de permanecerem competitivos nesse novo regime.<\/p>\n

          \n
        1. O Novo Modelo: IBS e CBS<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

          Com o parecer do Senador Eduardo Braga, o setor imobili\u00e1rio passa a contar com um regime espec\u00edfico no IBS e na CBS, com al\u00edquotas padr\u00e3o que podem ser reduzidas em determinadas opera\u00e7\u00f5es. O objetivo \u00e9 criar uma estrutura mais adaptada \u00e0s peculiaridades do setor, sem perder de vista a arrecada\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria.<\/p>\n

          Tabela Atualizada: Novo Modelo – IBS e CBS com Al\u00edquota Padr\u00e3o de 28,60% (al\u00edquota ainda n\u00e3o definitiva)<\/strong><\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
          Opera\u00e7\u00e3o<\/strong><\/td>\nAl\u00edquota Padr\u00e3o IBS e CBS<\/strong><\/td>\nRedutor (%)<\/strong><\/td>\nAl\u00edquota Efetiva<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
          Aliena\u00e7\u00f5es de im\u00f3veis<\/strong><\/td>\n28,60%<\/td>\n50%<\/td>\n14,30%<\/td>\n<\/tr>\n
          Loca\u00e7\u00f5es residenciais<\/strong><\/td>\n28,60%<\/td>\n70%<\/td>\n8,58%<\/td>\n<\/tr>\n
          Constru\u00e7\u00e3o civil<\/strong><\/td>\n28,60%<\/td>\n50%<\/td>\n14,30%<\/td>\n<\/tr>\n
          Administra\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis<\/strong><\/td>\n28,60%<\/td>\n50%<\/td>\n14,30%<\/td>\n<\/tr>\n
          Loca\u00e7\u00f5es n\u00e3o residenciais<\/strong><\/td>\n28,60%<\/td>\n60%<\/td>\n11,44%<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

          An\u00e1lise da Tabela Atualizada<\/strong><\/h3>\n

          Com a al\u00edquota padr\u00e3o de 28,60%, o impacto tribut\u00e1rio para opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias seria consideravelmente elevado sem os redutores aplicados. Contudo, os redutores espec\u00edficos para cada opera\u00e7\u00e3o ajudam a manter a competitividade do setor, ajustando a carga tribut\u00e1ria \u00e0s particularidades das transa\u00e7\u00f5es, especialmente no caso de loca\u00e7\u00f5es residenciais, que recebem os maiores benef\u00edcios.<\/p>\n

            \n
          1. Os Redutores Tribut\u00e1rios: Ajuste e Social<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

            Redutor de Ajuste<\/strong><\/p>\n

            O redutor de ajuste aplica-se \u00e0s aliena\u00e7\u00f5es de im\u00f3veis e busca compensar a aus\u00eancia de cr\u00e9ditos tribut\u00e1rios, como ocorre atualmente com o PIS e a COFINS. Ele deduz da base de c\u00e1lculo o valor de aquisi\u00e7\u00e3o atualizado pelo IPCA ou, no caso de bens em constru\u00e7\u00e3o, o custo do terreno e dos materiais utilizados na obra.<\/p>\n

            Redutor Social<\/strong><\/p>\n

            Destinado a fomentar habita\u00e7\u00e3o e facilitar o acesso a im\u00f3veis para fam\u00edlias de baixa renda, o redutor social oferece dedu\u00e7\u00f5es adicionais:<\/p>\n

              \n
            • Im\u00f3veis residenciais novos<\/strong>: Dedu\u00e7\u00e3o de R$ 100.000 por unidade.<\/li>\n
            • Lotes residenciais<\/strong>: Dedu\u00e7\u00e3o de R$ 30.000 por unidade.<\/li>\n
            • Loca\u00e7\u00f5es residenciais<\/strong>: Dedu\u00e7\u00e3o de R$ 600 por contrato.<\/li>\n<\/ul>\n
                \n
              1. Compara\u00e7\u00e3o Entre os Modelos Atual e Novo<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
                Aspecto<\/strong><\/td>\nModelo Atual (PIS\/COFINS)<\/strong><\/td>\nNovo Modelo (IBS\/CBS)<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
                Base de C\u00e1lculo<\/strong><\/td>\nReceita Bruta<\/td>\nReceita Bruta, com redutores espec\u00edficos<\/td>\n<\/tr>\n
                Cr\u00e9ditos Tribut\u00e1rios<\/strong><\/td>\nSim (n\u00e3o cumulativo)<\/p>\n

                N\u00e3o (cumulativo)<\/td>\n

                		Sim (com limita\u00e7\u00f5es para materiais de constru\u00e7\u00e3o, insumos)<\/td>\n<\/tr>\n
                Redutores<\/strong><\/td>\nN\u00e3o aplic\u00e1veis<\/td>\nRedutor de ajuste e social<\/td>\n<\/tr>\n
                Regime de Incid\u00eancia<\/strong><\/td>\nCaixa<\/p>\n

                Compet\u00eancia<\/td>\n

                		Regime de caixa para loca\u00e7\u00f5es e aliena\u00e7\u00f5es<\/td>\n<\/tr>\n
                Al\u00edquotas<\/strong><\/td>\n3,65% a 9,25%<\/td>\n8,58% a 14,30% (dependendo do redutor)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n
                  \n
                1. Implica\u00e7\u00f5es Pr\u00e1ticas<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

                  Loteadores e Incorporadores<\/strong><\/p>\n

                  O regime de caixa reduz a press\u00e3o tribut\u00e1ria no in\u00edcio das opera\u00e7\u00f5es, permitindo tributar apenas receitas efetivamente recebidas. A compensa\u00e7\u00e3o de cr\u00e9ditos fiscais \u00e9 uma vantagem, mas o planejamento ser\u00e1 essencial para maximizar o benef\u00edcio dos redutores, pois s\u00e3o atividades que n\u00e3o geram por longo per\u00edodo custos de investimentos.<\/p>\n

                  Locadores de Im\u00f3veis<\/strong><\/p>\n

                  A amplia\u00e7\u00e3o do redutor social e o regime de caixa aliviam o impacto da inadimpl\u00eancia. Entretanto, a necessidade de ajustar contratos para refletir as mudan\u00e7as tribut\u00e1rias pode gerar custos administrativos adicionais.<\/p>\n

                  Empresas de Constru\u00e7\u00e3o Civil<\/strong><\/p>\n

                  A possibilidade de deduzir o custo dos materiais diretamente da base de c\u00e1lculo reduz a carga tribut\u00e1ria efetiva. No entanto, a veda\u00e7\u00e3o de cr\u00e9ditos sobre materiais em opera\u00e7\u00f5es com n\u00e3o contribuintes do regime regular IBS\/CBS requer aten\u00e7\u00e3o na precifica\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os.<\/p>\n

                    \n
                  1. Considera\u00e7\u00f5es Finais<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

                    O novo modelo tribut\u00e1rio proposto pelo parecer do Senador Eduardo Braga \u00e9 um marco na tributa\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis no Brasil. Ele combina al\u00edquotas reduzidas, redutores espec\u00edficos e um regime de caixa para alinhar melhor a tributa\u00e7\u00e3o \u00e0s din\u00e2micas do setor. Apesar dos benef\u00edcios potenciais, a transi\u00e7\u00e3o exigir\u00e1 planejamento tribut\u00e1rio detalhado e adequa\u00e7\u00e3o das empresas para evitar riscos fiscais e maximizar os incentivos previstos.<\/p>\n

                    Essa reforma \u00e9 uma oportunidade para modernizar o sistema tribut\u00e1rio brasileiro, mas seu sucesso depender\u00e1 de regulamenta\u00e7\u00f5es claras e de um per\u00edodo de transi\u00e7\u00e3o eficiente que garanta seguran\u00e7a jur\u00eddica aos contribuintes.<\/p>\n

                     <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                    A tributa\u00e7\u00e3o sobre bens im\u00f3veis no Brasil sempre foi tema de debates intensos, devido \u00e0 complexidade do setor e \u00e0 sua relev\u00e2ncia econ\u00f4mica. O Senado disponibilizou o novo parecer do PLP 68\/2024 da reforma tribut\u00e1ria, feito pelo senador Eduardo Braga (MBD-AM) ontem dia 09\/12\/2024, foram acatadas, parcial ou integralmente, 645 emendas. O parecer do Senador […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":1712,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[7],"tags":[],"class_list":["post-4198","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-tributario"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/contatica.com.br\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4198","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/contatica.com.br\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/contatica.com.br\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/contatica.com.br\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/contatica.com.br\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4198"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/contatica.com.br\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4198\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":4199,"href":"https:\/\/contatica.com.br\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4198\/revisions\/4199"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/contatica.com.br\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/media\/1712"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/contatica.com.br\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4198"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/contatica.com.br\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4198"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/contatica.com.br\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4198"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}