A tributação sobre bens imóveis no Brasil sempre foi tema de debates intensos, devido à complexidade do setor e à sua relevância econômica. O Senado disponibilizou o novo parecer do PLP 68/2024 da reforma tributária, feito pelo senador Eduardo Braga (MBD-AM) ontem dia 09/12/2024, foram acatadas, parcial ou integralmente, 645 emendas. O parecer do Senador Eduardo Braga traz propostas significativas para ajustar o modelo tributário ao novo cenário criado pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e pelo Projeto de Lei Complementar (PLP), que institui o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Essas mudanças representam uma ruptura com o modelo atual de tributação sobre bens imóveis, baseado em tributos como o PIS e a COFINS, e introduzem novas regras e redutores que prometem transformar a forma como as operações imobiliárias são tributadas.
- O Modelo Atual: PIS e COFINS
Atualmente, o PIS e a COFINS incidem sobre a receita bruta das empresas, com alíquotas que variam conforme o regime tributário:
| Tributo | Regime Cumulativo | Regime Não Cumulativo |
| PIS | 0,65% | 1,65% |
| COFINS | 3,00% | 7,60% |
| TOTAL | 3,65% | 9,25% |
No regime não cumulativo, as empresas podem utilizar créditos fiscais relacionados a insumos, enquanto no regime cumulativo não há essa possibilidade, e a alíquota incide sobre o faturamento. Essa estrutura é aplicada de maneira uniforme, sem redutores ou benefícios específicos para o setor imobiliário atualmente.
Agora, quando comparamos o regime atual cumulativo (PIS e COFINS) x Novo Modelo (IBS e CBS), temos a seguinte análise:
Regime Atual: Cumulativo de PIS (0,65%) e COFINS (3,00%)
No modelo atual para operações de bens imóveis, muitas empresas optam pelo regime cumulativo. Nesse sistema:
- A alíquota total é de 3,65% (0,65% PIS + 3,00% COFINS).
- Não é permitido o uso de créditos fiscais, o que significa que o cálculo do tributo incide sobre a receita bruta, sem deduções de insumos ou custos associados.
- O impacto tributário é linear e previsível, mas a ausência de créditos pode penalizar operações que envolvem altos custos de produção ou serviços agregados.
Diante, do Novo Modelo: Alíquota de 14,30% (IBS e CBS)
Na proposta apresentada pelo Senador Eduardo Braga:
- A alíquota padrão de 28,60% sofre um redutor de 50% para alienações imobiliárias, resultando em uma alíquota efetiva de 14,30%.
- O regime permite o uso de créditos fiscais referentes a insumos e serviços adquiridos, o que pode mitigar a carga tributária para empresas com custos elevados.
- O imposto é devido no regime de caixa, ou seja, apenas quando o pagamento é efetivado, reduzindo o risco de inadimplência tributária.
| Aspecto Comparado | Regime Atual (Cumulativo) | Novo Modelo (14,30%) |
| Alíquota Nominal Total | 3,65% | 14,30% |
| Uso de Créditos | Não permitido | Permitido para insumos e serviços |
| Base de Cálculo | Receita Bruta | Receita Bruta menos créditos |
| Risco de Inadimplência | Regime de caixa | Reduzido (regime de caixa) |
A transição do regime cumulativo para o modelo com alíquota de 14,30% representa um aumento significativo na alíquota nominal, passando de 3,65% para 14,30%. No entanto, o novo modelo compensa parcialmente esse aumento ao permitir o uso de créditos fiscais. Empresas com operações intensivas em custos de produção e insumos poderão reduzir sua base tributável, aliviando a carga fiscal efetiva, o que falar de loteamento que após decorrido os investimentos iniciais apenas realiza a carteira de recebíveis.
Ainda assim, para atividades de menor custo operacional (como locações ou alienações simples), o impacto pode ser mais oneroso, exigindo ajustes estratégicos para mitigar os efeitos financeiros. É essencial que os contribuintes analisem detalhadamente suas estruturas de custo para determinar a viabilidade de permanecerem competitivos nesse novo regime.
- O Novo Modelo: IBS e CBS
Com o parecer do Senador Eduardo Braga, o setor imobiliário passa a contar com um regime específico no IBS e na CBS, com alíquotas padrão que podem ser reduzidas em determinadas operações. O objetivo é criar uma estrutura mais adaptada às peculiaridades do setor, sem perder de vista a arrecadação tributária.
Tabela Atualizada: Novo Modelo – IBS e CBS com Alíquota Padrão de 28,60% (alíquota ainda não definitiva)
| Operação | Alíquota Padrão IBS e CBS | Redutor (%) | Alíquota Efetiva |
| Alienações de imóveis | 28,60% | 50% | 14,30% |
| Locações residenciais | 28,60% | 70% | 8,58% |
| Construção civil | 28,60% | 50% | 14,30% |
| Administração de imóveis | 28,60% | 50% | 14,30% |
| Locações não residenciais | 28,60% | 60% | 11,44% |
Análise da Tabela Atualizada
Com a alíquota padrão de 28,60%, o impacto tributário para operações imobiliárias seria consideravelmente elevado sem os redutores aplicados. Contudo, os redutores específicos para cada operação ajudam a manter a competitividade do setor, ajustando a carga tributária às particularidades das transações, especialmente no caso de locações residenciais, que recebem os maiores benefícios.
- Os Redutores Tributários: Ajuste e Social
Redutor de Ajuste
O redutor de ajuste aplica-se às alienações de imóveis e busca compensar a ausência de créditos tributários, como ocorre atualmente com o PIS e a COFINS. Ele deduz da base de cálculo o valor de aquisição atualizado pelo IPCA ou, no caso de bens em construção, o custo do terreno e dos materiais utilizados na obra.
Redutor Social
Destinado a fomentar habitação e facilitar o acesso a imóveis para famílias de baixa renda, o redutor social oferece deduções adicionais:
- Imóveis residenciais novos: Dedução de R$ 100.000 por unidade.
- Lotes residenciais: Dedução de R$ 30.000 por unidade.
- Locações residenciais: Dedução de R$ 600 por contrato.
- Comparação Entre os Modelos Atual e Novo
| Aspecto | Modelo Atual (PIS/COFINS) | Novo Modelo (IBS/CBS) |
| Base de Cálculo | Receita Bruta | Receita Bruta, com redutores específicos |
| Créditos Tributários | Sim (não cumulativo)
Não (cumulativo) |
Sim (com limitações para materiais de construção, insumos) |
| Redutores | Não aplicáveis | Redutor de ajuste e social |
| Regime de Incidência | Caixa
Competência |
Regime de caixa para locações e alienações |
| Alíquotas | 3,65% a 9,25% | 8,58% a 14,30% (dependendo do redutor) |
- Implicações Práticas
Loteadores e Incorporadores
O regime de caixa reduz a pressão tributária no início das operações, permitindo tributar apenas receitas efetivamente recebidas. A compensação de créditos fiscais é uma vantagem, mas o planejamento será essencial para maximizar o benefício dos redutores, pois são atividades que não geram por longo período custos de investimentos.
Locadores de Imóveis
A ampliação do redutor social e o regime de caixa aliviam o impacto da inadimplência. Entretanto, a necessidade de ajustar contratos para refletir as mudanças tributárias pode gerar custos administrativos adicionais.
Empresas de Construção Civil
A possibilidade de deduzir o custo dos materiais diretamente da base de cálculo reduz a carga tributária efetiva. No entanto, a vedação de créditos sobre materiais em operações com não contribuintes do regime regular IBS/CBS requer atenção na precificação de serviços.
- Considerações Finais
O novo modelo tributário proposto pelo parecer do Senador Eduardo Braga é um marco na tributação de bens imóveis no Brasil. Ele combina alíquotas reduzidas, redutores específicos e um regime de caixa para alinhar melhor a tributação às dinâmicas do setor. Apesar dos benefícios potenciais, a transição exigirá planejamento tributário detalhado e adequação das empresas para evitar riscos fiscais e maximizar os incentivos previstos.
Essa reforma é uma oportunidade para modernizar o sistema tributário brasileiro, mas seu sucesso dependerá de regulamentações claras e de um período de transição eficiente que garanta segurança jurídica aos contribuintes.
